공동주택을 구매하거나 임대할 때, 전용면적, 공급면적, 공용면적, 계약면적 그리고 평단가라는 용어들을 자주 접하게 됩니다. 하지만 이들의 정확한 의미와 계산 방법을 모르는 경우가 많습니다. 이번 글에서는 공동주택에서 각 면적과 평단가의 개념과 계산 방법에 대해 알아보겠습니다.
출처 : 국토교통부
전용면적이란 공동주택의 각 세대별로 독점적으로 사용할 수 있는 실내 면적을 말합니다. 예를 들어 거실, 방, 주방, 욕실 등이 전용면적에 해당합니다. 이때 공동주택에서 통상 확장해서 쓰게 되는 발코니 영역은 서비스 면적에 포함되므로 산입되지 않습니다. 재미있는 점은 이 서비스 면적은 전용을 비롯하여 앞으로 설명할 공용, 공급, 계약면적 그 어디에도 산입되지 않는 별개의 면적입니다. 전용면적은 보통 제곱미터(m2) 단위로 표시됩니다.
일반적으로 국민평형(일명, 국평) 이라고 불리우는 84는 84.xxxx m2를 의미하는 것입니다.
이때, 앞서 말한 것처럼 어디에도 포함되지 않는 발코니 면적은 외벽에서 일정 길이를 띄운 범위를 기준으로 산정하게 됩니다(지자체마다 약간씩 차이는 있습니다).
따라서 외벽에서 띄운 길이는 단위세대의 길이가 장변으로 길 수록 발코니 서비스 면적을 더 많이 가지고 갈 수 있습니다. 통상 베이라고 하는 외벽에 면한 방의 갯수가 많을 수록, 장변이 길어지고, 장변이 길어질 수록 이 서비스 면적이 늘어나게 되어, 같은 면적이라고 하더라도 실 사용 공간은 더욱 늘어나게 됩니다. 즉, 전용면적이 같을 때 일반적으로, 2bay보다는 3bay, 4bay가, 판상형 보다는 2면개방코너형이 더 넓은 실사용 면적을 가지게 되는 것입니다.
주거공용면적은 공동주택의 세대별로 사용할 수 없고, 다른 세대와 함께 사용하는 면적을 말합니다. 세대가 잘 유지되기 위해 필수불가결한 부분으로 전체 세대가 해당 세대의 면적에 따라 골고루 분배하여 가져간다고 보면 됩니다. 예를 들어 복도, 계단, 엘리베이터, 로비 등이 공용면적에 해당합니다. 공용면적은 관리비에 영향을 미치므로, 너무 크지 않은 것이 좋습니다. 공용면적은 제곱미터(m2) 단위로 표시됩니다.국평인 84를 기준으로 25~35 m2 내외가 됩니다.
공급면적이란 전용면적에 주거 공용면적을 합친 면적입니다. 공급면적은 공동주택의 거래나 임대 시 계약서에 기재되는 면적입니다. 앞서 설명한 면적이 포함되어 전용 59 기준 전용은 79정도, 전용 84는 공급 111정도가 되는 것이 일반적입니다.
공급면적은 전용률이라는 비율로 전용면적과의 관계를 나타냅니다. 전용률은 전용면적을 공급면적으로 나눈 값으로, 일반적으로 75% 이상이면 좋은 것으로 간주됩니다. 공급면적도 제곱미터(m2) 단위로 표시됩니다.
계약면적이란 공급면적에 공용면적의 일부를 더한 것을 말합니다. 기타공용면적에 해당하는 곳은 주민복지시설, 관리실 등의 면적이 포함됩니다.
계약면적은 주로 임대차 계약서에 기재되는 면적입니다. 계약면적은 임대료에 영향을 미치므로, 임차인과 임대인 사이에 혼란을 줄 수 있습니다. 따라서 계약 시에는 반드시 전용면적과 공급면적을 확인하고, 계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 계약면적도 제곱미터(m2) 단위로 표시됩니다.
정리하면
전용면적 + 주거공용면적 = 공급면적 (* 발코니는 서비스 면적으로 제외)
공급면적 + 기타공용면적 = 계약면적
입니다.
평단가란 단위 면적당 거래가격을 말합니다. 평단가는 보통 평당 가격으로 표시되며, 1평은 약 3.3제곱미터입니다. 평단가는 공동주택의 시세를 파악하거나 비교할 때 유용한 지표입니다. 평단가는 거래 시기, 위치, 주변 환경, 건물 상태, 전용률 등에 따라 달라질 수 있습니다. 평단가는 만원 단위로 표시됩니다.
이상으로 공동주택에서 전용면적, 공급면적, 공용면적, 계약면적 그리고 평단가의 개념과 계산 방법에 대해 알아보았습니다. 공동주택을 구매하거나 임대할 때는 이들의 의미와 차이를 정확히 이해하고, 계약서에 명시되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 공동주택의 면적과 평단가는 공동주택의 가치와 품질을 결정하는 요소이므로, 신중하게 선택하시기 바랍니다.
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