건축물의 면적, 높이 등 세부 산정기준 이해하기

1. 면적산정방법

 

건축법 시행령 제 119조. 면적 등의 산정방법

 

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 제119조(면적 등의 산정방법) 

① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다. 

 

 

 

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2. 대지면적 산정

: 대지의 수평투영면적

 

출처 : 국토교통부 건축물의 면적, 높이 등 세부 산정기준 제정고시안(2021.11)

 

 

 

다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 면적은 제외한다.

 

제외) 

가. 건축선과 도로 사이의 대지면적

나. 도시ㆍ군계획시설의 대지면적

 

 

 

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3. 건축면적 산정

: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

 

 

 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

 

 

예외)

가. 처마, 차양, 부연 등의 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은

그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

 

1) 전통사찰

: 4미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

2) 축사

: 3미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

3) 한옥

: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

4) 충전시설의 설치를 목적으로 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 공동주택
: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

5) 신ㆍ재생에너지 설비를 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 건축물로서

제로에너지건축물 인증을 받은 건축물
: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

6) 수소연료공급시설을 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 
별표 1 제19호 주유소, 액화석유가스 충전소 또는 고압가스 충전소

: 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

7) 그 밖의 건축물: 1미터

 

 

예외) 

나. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 산정

1) 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택

2) 창고 또는 공장의 돌출차양

3) 외단열공법으로 건축된 건축물

 

제외)

다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않음.

 

1) 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분

2) 기존의 다중이용업소의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 옥외 피난계단

3) 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로

4) 지하주차장의 경사로

5) 건축물 지하층의 출입구 상부

6) 생활폐기물 보관시설(음식물쓰레기, 의류 등의 수거시설)

7) 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당)의 비상구에 연결하여 설치하는
폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단

8) 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로

9) 소독설비시설(가축사육시설의)

10) 매장문화재 보호 및 전시에 전용되는 부분

11) 가축분뇨 처리시설

12) 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단
(어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제55조에 따른 건폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당)

 

 

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4. 바닥면적 산정

: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

 

 

다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따름

 

예외)

가. 벽ㆍ기둥의 구획이 없는 건축물은

그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적

 

예외)

나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이
노대등의 면적에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입

 

 

제외)

다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조의 부분 중 

그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우

제외)

라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장 포함), 계단탑, 장식탑, 다락[층고1.5미터(경사진 지붕은 1.8미터) 이하인 것만 해당],
건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(1제곱미터 이하로 한정), 
건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 
옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물

 

제외)

마. 공동주택으로서 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관시설

 

제외)

바. 기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외 피난계단

 

제외)

사. 건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분

 

예외)

아. 외단열 외벽은 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적

 

제외)

자. 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 면적

 

제외)

차. 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로

 

제외)

카. 소독설비를 갖추기 위하여 가축사육시설에서 설치하는 시설

 

제외)

타.  현지보존 및 이전보존을 위하여 매장문화재 보호 및 전시에 전용되는 부분

 

예외)

파.  직통계단 1개소를 갈음하여 어린이집(2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우) 건축물의 외부에 설치하는 비상계단의 면적은 바닥면적

 

제외)

하. 지하주차장의 경사로

 

 

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5. 연면적 산정

: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

 

제외)

가. 지하층의 면적

나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적

마. 제34조제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적

바. 제40조제4항제2호에 따라 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

 

 

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6. 건축물의 높이 산정

: 지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이

건축물의 1층 전체에 필로티가 설치되어 있는 경우 필로티의 층고를 제외한 높이로 함.

 

 

 

 

다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

 

예외)

가. 전면도로의 중심선으로부터의 높이로 산정

 

다만, 전면도로가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 따라 산정한다.

 

1) 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우

그 건축물이 접하는 범위의 전면도로부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 본다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2) 건축물의 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우에는
그 고저차의 2분의 1의 높이만큼 올라온 위치에 그 전면도로의 면이 있는 것으로 본다.

 

 

 

 

 

예외)

나. 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는

그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 본다.

다만, 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는

해당 대지의 지표면을 지표면으로 보고,

공동주택을 다른 용도와 복합하여 건축하는 경우에는

공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다.

 

 

 

 

 

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예외)

다. 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑ㆍ계단탑ㆍ망루ㆍ장식탑ㆍ옥탑 등으로서

그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1

(사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 경우로서

그 부분의 높이가 12미터를 넘는 경우에는 그 넘는 부분만 해당 건축물의 높이에 산입

 

 

 

 

 

 

제외)

라. 지붕마루장식ㆍ굴뚝ㆍ방화벽의 옥상돌출부나

그 밖에 이와 비슷한 옥상돌출물과 난간벽(그 벽면적의 2분의 1 이상이 공간으로 되어 있는 것만 해당)

 

 

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7. 처마높이 산정

: 지표면으로부터 건축물의 지붕틀 또는 이와 비슷한 수평재를 지지하는 벽ㆍ깔도리 또는 기둥의 상단까지의 높이

 

 

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8. 반자높이 산정

방의 바닥면으로부터 반자까지의 높이

다만, 한 방에서 반자높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분의 반자면적에 따라 가중평균한 높이

 

 

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9. 층고 산정

 

: 방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이

다만, 한 방에서 층의 높이가 다른 부분이 있는 경우에는 그 각 부분 높이에 따른 면적에 따라 가중평균한 높이

 

 

 

 

 

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10. 층수 산정

제외)

다만,승강기탑(, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서
그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1
(사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것

지하층

예외)

층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정

건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수가그 건축물의 층수 

 

 

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11. 지하층의 지표면 산정

 

: 지하층의 지표면은 각 층의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라
가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 산정(가중평균지표면)

 

 

② 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로,  고저차가 3미터를 넘는 경우에는 그 고저차 3미터 이내의 부분마다 그 지표면을 정한다.

 

③ 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물의 건폐율을 산정할 때에는 제1항제2호에도 불구하고 지방건축위원회의 심의를 통해 제2호에 따른 개방 부분의 상부에 해당하는 면적을 건축면적에서 제외할 수 있다.  

 

제외)

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설로서 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상일 것

가. 문화 및 집회시설(공연장ㆍ관람장ㆍ전시장만 해당한다)

나. 교육연구시설(학교ㆍ연구소ㆍ도서관만 해당한다)

다. 수련시설 중 생활권 수련시설, 업무시설 중 공공업무시설

 

예외)

2. 지면과 접하는 저층의 일부를 높이 8미터 이상으로 개방하여 보행통로나 공지 등으로 활용할 수 있는 구조ㆍ형태일 것

④ 제1항제5호다목 또는 제1항제9호에 따른 수평투영면적의 산정은 제1항제2호에 따른 건축면적의 산정방법에 따른다. 

⑤ 국토교통부장관은 제1항부터 제4항까지에서 규정한 건축물의 면적, 높이 및 층수 등의 산정방법에 관한 구체적인 적용사례 및 적용방법 등을 작성하여 공개할 수 있다.