■ 건폐율과 용적률, 무엇을 의미하는가?
건축과 부동산 분야에서 자주 나오는 용어인 '건폐율'과 '용적률'. 이 두 용어는 건물을 지을 때나 부동산을 매매할 때 중요한 척도가 됩니다. 그럼 이 두 용어가 무엇을 의미하는지, 어떻게 활용되는지 알아보겠습니다.
■ 건폐율이란?
건폐율이란, 토지 전체 대비 건물의 바닥면적이 차지하는 비율을 말합니다. 예를 들어, 토지 면적이 1000㎡이고 건물의 바닥면적이 500㎡라면 건폐율은 50%가 됩니다. 이는 건물을 지을 때 토지를 얼마나 효율적으로 활용할 수 있는지를 나타내는 지표입니다.
■ 용적률이란?
용적률은 건물의 총 연면적을 토지 면적으로 나눈 값으로, 건물이 토지 위에 얼마나 높이 쌓일 수 있는지를 나타내는 척도입니다. 예를 들어, 토지 면적이 1000㎡이고 건물의 층수가 2층, 각 층의 면적이 500㎡라면 총 연면적은 1000㎡이고, 용적률은 100%가 됩니다.
■ 건폐율과 용적률의 중요성
건폐율과 용적률은 건물을 지을 때 법적 제한 사항 중 하나입니다. 토지의 용도나 지역에 따라 건폐율과 용적률의 제한이 다르며, 이를 초과하여 건물을 지을 수 없습니다. 따라서 토지를 구매하거나 건물을 설계할 때 이 두 지표를 반드시 고려해야 합니다.
또한, 이 두 지표는 부동산 투자 시 매력적인 토지를 찾는 데도 중요한 역할을 합니다. 높은 건폐율과 용적률을 가진 토지는 더 많은 건물을 지을 수 있으므로 투자 수익률이 높아질 수 있습니다.
설계 전 개략적으로 건축 규모를 산정할 때, 땅에 대한 정보(지역, 지구)를 우선 파악해야 합니다.
국토부에서는 토지이용규제정보 시스템으로 '토지이음' 을 운영하고 있습니다.
토지 이음을 통해 대지 정보를 수집 후, 건폐율과 용적률등을 적용하여 최대 건축 가능 규모를 산정할 수 있습니다.
▶ 토지이음
https://www.eum.go.kr/web/mp/mpMapDet.jsp
이음지도
www.eum.go.kr
■ 용도지역에 따른 건폐율 최대 한도
| ■ 용도지역에 따른 건폐율 최대 한도 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 77조) | ||||
| 용도지역 구분 | 건폐율 | |||
| 도시지역 | 주거지역 | 전용주거지역 | 제 1종 전용주거지역 | 50% 이하 |
| 제 2종 전용주거지역 | ||||
| 일반주거지역 | 제 1종 일반주거지역 | 60% 이하 | ||
| 제 2종 일반주거지역 | ||||
| 제 3종 일반주거지역 | 50% 이하 | |||
| 준주거지역 | 70% 이하 | |||
| 상업지역 | 중심상업지역 | 90% 이하 | ||
| 일반상업지역 | 80% 이하 | |||
| 근린상업지역 | 70% 이하 | |||
| 유통상업지역 | 80% 이하 | |||
| 공업지역 | 전용공업지역 | 70% 이하 | ||
| 일반공업지역 | ||||
| 준공업지역 | ||||
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 20% 이하 | ||
| 생산녹지지역 | ||||
| 자연녹지지역 | ||||
| 관리지역 | 보건관리지역 | 20% 이하 | ||
| 생산관리지역 | ||||
| 계획관리지역 | 40% 이하 | |||
| 농림지역 | 20% 이하 | |||
| 자연환경보전지역 | 20% 이하 | |||
■ 용도지역에 따른 용적률 최대 한도
| ■ 용도지역에 따른 건폐율 최대 한도 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제 77조) | ||
| 용도지역 구분 | 용적률 | |
| 도시지역 | 주거지역 | 500% 이하 |
| 상업지역 | 1500% 이하 | |
| 공업지역 | 400% 이하 | |
| 녹지지역 | 100% 이하 | |
| 관리지역 | 보건관리지역 | 80% 이하 |
| 생산관리지역 | 80% 이하 | |
| 계획관리지역 | 100% 이하 | |
| 농림지역 | 80% 이하 | |
| 자연환경보전지역 | 80% 이하 | |
■ 개략적인 건축물의 볼륨(면적, 층수) 검토 방법
1. 토지이음을 통해 대지면적, 지역지구 등 기본 정보 확인
2. 시,군,구 도시계획 자치조례에서 지역, 지구에 따른 건폐율 및 용적률 최대 한도 확인
3. 건축 가능한 대지 면적 산정 (건축법 시행령 제 119조 제 1항 제 1호)
4. 최대 건축면적 산정 : 3번 대지면적 x 최대 허용 건폐율
5. 최대 연면적 산정 : 3번 대지면적 x 최대 허용 용적률
6. 최대 층수 산정 : 5/4
'건축법, 주택법' 카테고리의 다른 글
| 대지안의 공지와 거리 규정, 건축선, 건축한계선, 대지경계선 알아보기 (1) | 2024.01.26 |
|---|---|
| 건축물의 높이제한 및 높이산정 세부 기준, 채광일조, 정북일조, 인동거리 등 알아보기 (1) | 2024.01.24 |
| 직통계단, 피난계단과 특별피난계단의 설치기준, 대상, 구조 알아보기 (1) | 2024.01.23 |
| 건축물의 면적산정기준 (바닥면적 산정기준, 연면적 산정기준, 면적산정제외기준 등) 알아보기 (0) | 2024.01.19 |
| 대지와 도로의 관계, 접도요건과 건축행위, 맹지, 막다른 도로에 대해 알아보기 (0) | 2024.01.18 |