서울시 발코니 삭제 비율 (벽면율, 우수디자인 공동주택 등)에 대해 알아보자

1. 발코니 면적 산정

 

건축법시행령 제119조(면적 등의 산정방법)

 

3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

 

나. 건축물의 노대등의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.

 

 

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2. 서울시 심의기준

서울시 건축물 심의기준 제23조(발코니 및 벽면율)

 

① 공동주택에 설치하는 발코니는 휴식·전망, 피난·방재, 열손실 저감 등 발코니 설치의 본래 목적을 구현할 수 있는 형태 및 구조로 설계하여야 하며, 확장을 전제로 하지 않고 입주자가 선택할 수 있도록 하여야 한다.

② 제1항에 따라 공동주택의 각 세대별 각 외부 벽면 길이 또는 발코니가 설치되는
벽면의 전체면적(계단실등 공용부분의 면적은 제외한다)의 30%는 발코니 설치를 지양한다.

다만, 아래의 경우는 제외함
1) 국민주택규모인 전용면적 85㎡ 미만의 공동주택에서 부분임대주택을 채택한 경우

2) 공동주택 단지내에 설치하는 테라스하우스,
3) 주거전용 면적 60㎡ 미만인 경우


다만, 다음 각 호의 경우로서 발코니의 본기능을 충실히 디자인에 반영하였다고 위원회가 인정하는 때에는
별표6에 따라 세대별 각 외부 벽면길이 대비 발코니 설치 비 율을 차등하여 적용할 수 있다.

1. 주요 입면에 돌출형 또는 확장이 불가능한 개방형 또는 돌출개방형 발코니를 세대별로 설치한 경우. 단, 개방형 및 돌출개방형의 경우에는 안전 등을 고려하여 지상3층 이상 20층 이하에서 적용하되, 건축 위원회의 심의를 거쳐 21층 이상에 대해서도 적용할 수 있다.

2. 발코니 설치 위치 변화 등을 통해 입면의 다양화를 도모한 경우

3. 주동 외벽의 각 면의 벽면율이 50% 이상일 경우

4. 리모델링이 쉬운 구조인 경우

5. 우수 디자인 공동주택으로 인정을 받은 경우

6. 확장이 불가능한 돌출개방형 발코니를 각 세대별 외부 벽면길이 또는 벽면의 전체 면적의 20% 이상 설치하는 경우(이 경우 직상에 폭 1m 이내까지 슬래브 인정)

③ 각 세대 평면에서 주거전용면적 대비 발코니 설치 비율은 다음과 같다.
다만, 발코니 확장이 불가능한 오픈 발코니인 경우와 우수디자인 공동주택으로 인정받은 경우에는 위원회에서 완화할 수 있다.

1. 주거전용면적 85제곱미터 이상은 25% 이하

2. 주거전용면적 60제곱미터 이상 85제곱미터 미만은 30% 이하

④ 공동주택 각 면의 벽면율은 40% 이상 확보한다. 다만, 위원회가 입면 디자인이 차별화되었다고 인정하는 경우에는 30%까지 완화할 수 있다.

⑤ 확장이 불가능한 개방형 발코니를 설치하는 경우 난간의 유효높이를 1.5미터 이상으로 하고, 강풍 등 풍압에 안전한 구조로 하여야 한다.

⑥ 공동주택에 제2항제6호에 따른 확장이 불가능한 돌출개방형 발코니를 설치하는 경우, 다음 각 호의 기준을 따라야 한다.

1. 둘레 길이의 50% 이상이 개방된 형태

2. 수직으로 외기에 개방된 형태

3. 폭 2.5미터 이상

4. 난간의 유효높이는 1.5미터 이상

5. 강풍 등 풍압에 안전한 구조로 설치

6. 발코니에 대피공간을 설치하여야 하는 경우, 하향식 피난구 설치 우선 고려

 

 

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3. 세부기준 및 완화

 

서울시 건축물 심의기준 별표6. 세대별 각 외부 벽면길이 대비 발코니 설치 비율 차등적용 세부기준
(제23조제2항 관련)

 제23조제2항 단서 조항과 관련하여 발코니의 본기능을 충실히 디자인에 반영하였다고 건축위원회에서 인정하는 경우에는 다음과 같이 세대별 각 외부 벽면 길이 대비 발코니 설치 비율을 차등하여 적용하되, 건축위원회에서 세부기준을 참고하여 탄력적으로 운용하도록 한다.

완화범위	완화세부기준	완화항목
75% 이내 (5%p 완화)	완화항목 1, 2, 3의 어느 하나의 기준을 충족한 경우	1. 주요 입면에 확장이 불가능한 돌출형 또는 개방형(20층 이하) 발코니를 설치한 경우(피난․방재) 2. 발코니 설치위치 변화 등을 통해 입면의 다양화를 도모한 경우(디자인) 3. 주동외벽의 각 면의 벽면율이 50% 이상일 경우(에너지) 4. 리모델링이 쉬운 구조인 경우 (에너지, 탄소절감) - '100년 아파트' 5. 우수디자인 공동주택으로 인정받은 경우 6. 확장이 불가능한 돌출개방형 발코니를 각 세대별 외부 벽면길이 또는 벽면의 전체 면적의 20% 이상 설치하는 경우 (이 경우 직상에 폭 1m 이내까지 슬래브 인정)
80% 이내 (10%p 완화)	완화항목 1, 2, 3 중 2가지 이상의 기준을 충족한 경우
85% 이내 (15%p 완화)	완화항목 1, 2, 3 중 3가지 이상의 기준을 충족한 경우
	완화항목 4의 기준을 충족한 경우
90% 이내 (20%p 완화)	완화항목 4와 1, 2, 3의 기준 중 어느 하나를 만족하는 경우
95% 이내 (25%p 완화)	완화항목 4와 1, 2, 3의 기준 중 2가지를 만족하는 경우
100% 이내 (30%p 완화)	완화항목 4와 1, 2, 3의 기준을 모두 만족하는 경우
	완화항목 5의 기준을 충족하는 경우
	완화항목 6의 기준을 충족하는 경우

 

 

 

 

 

 

 

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