[주택청약FAQ] 주택 청약시 청약제한 사항 (당첨자 관리, 투기과열지구, 청약과열지역, 재당첨제한, 가점제, 특별공급 제한 등)에 대해 알아보자 -1

 

본 게시글은 국토교통부에서 발간한 주택 청약 FAQ(2024년 5월)의 내용으로 작성되었습니다

 

 

1. 주요 내용

 

가. 당첨자 관리(제2조제7호)

제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 7. "당첨자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람을 말한다. 다만, 분양전환되지 아니하는 공공임대주택(「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다)의 입주자로 선정된 자는 제외하며, 법 제65조제2항에 따라 당첨 또는 공급계약이 취소되거나 그 공급신청이 무효로 된 자는 당첨자로 본다. 가. 제3조제2항제1호 및 제5호에 따른 주택에 대하여 해당 사업계획승인일 당시 입주대상자로 확정된 자 나. 제3조제2항제7호가목에 따른 주택에 대하여 해당 관리처분계획인가일 당시 입주대상자로 확정된 자 다. 제3조제2항제7호나목 및 제8호에 따른 주택을 공급받은 자 라. 다음의 지역에서 제19조제5항에 따라 입주자로 선정된 사람 1) 법 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다) 2) 법 제63조의2제1항제1호에 따라 지정되는 조정대상지역(이하 “청약과열지역”이라 한다) 마. 제27조부터 제32조까지, 제35조에서 제49조까지, 「공공주택 특별법 시행규칙」 제19조에 따라 입주자로 선정된 자(제27조제5항 및 제28조제10항제1호에 따라 선착순의 방법으로 주택을 공급받는 자는 제외한다) 바. 제26조 또는 제26조의2에 따라 예비입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을 체결한 자(제26조제5항 본문 또는 제26조의2제4항에 따라 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하는 경우로서 동ㆍ호수 배정의 추첨에 참가하여 동ㆍ호수를 배정받고 공급계약을 체 결하지 않은 자를 포함한다) 사. 제47조의3에 따라 입주자로 선정된 사람 아. 법 제80조에 따라 주택상환사채를 매입한 자(상환 전에 중도 해약하거나 주택분양 전에 현금으로 상환받은 자는 제외한다) 자. 법 제64조제2항 단서 및 제3항에 따라 한국토지주택공사(「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사를 말한다. 이하 같다) 또는 사업주체가 취득한 지위를 양도받은 자 차. 「공공주택 특별법 시행령」 제2조제1항제5호에 따른 분양전환공공임대주택(이하 “분양전 환공공임대주택”이라 한다)을 공급받은 자 카. 분양전환공공임대주택의 입주자가 퇴거하여 사업주체에게 명도된 주택을 공급받은 자

제57조(당첨자의 명단관리)  ① 사업주체는 당첨자의 명단이 확정된 경우에는 그 명단을 지체 없이 별지 제8호서식에 따라 주택청약업무수행기관이 정하는 방식으로 주택청약업무수행기관에 통보 해야 한다.  다만, 다음 각 호에 해당하는 자가 아닌 사업주체(지역주택조합, 직장주택조합, 「도 시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업조합 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 조합 등을 말한다)의 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 통보해야 한다. 1. 제18조 각 호의 사업주체 2. 등록사업자

 

 

 

 

 

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2. 청약 통장 관련 FAQ

 

 

당첨자가 되는 것의 의미는?

 

「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호 각 목에 해당하는 자는 당첨자로 관리됩니다. 이에

따라 당첨자 및 당첨자와 동일한 세대구성원은 당첨일로부터 5년간 투기과열지구 및

청약과열지역에서 1순위 자격이 제한(공급규칙 제27조제1항, 제28조제1항)되며, 이외

에도 당첨된 주택의 지역 및 유형에 따라 재당첨제한(공급규칙 제54조), 특별공급 횟수

제한(공급규칙 제55조), 민영주택 가점제 적용 제한(제28조제6항)을 적용받게 됩니다.

(투기과열지구 및 청약과열지역 1순위 제한) 세대원 중 과거 5년 이내 다른 주택의

당첨자(분양주택, 분양전환임대주택, 정비사업·지역주택조합원 등 포함)가 된 자가

있는 경우 1순위 청약자격 제한

(가점제 적용 제한) 과거 2년 이내에 가점제를 적용받아 다른 주택의 당첨자가 된 자의

세대에 속한 자는 가점제의 적용 대상자에서 제외

(재당첨 제한) 규칙 제54조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 당첨된 자의

세대에 속한 자는 제2항에 따른 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택(분양전환공공

임대주택을 포함하되, 투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영

주택은 제외한다)의 입주자 선정 제한

(특별공급 횟수 제한) 규칙 제35조부터 제47조까지의 규정에 따른 특별공급은 한 차례에

한정하여 1세대 1주택의 기준으로 공급하되, 생애최초·신혼부부·신생아 특별공급에서

배우자의 혼인 전 특별공급 당첨이력은 적용하지 않음

 

 

 

 

 

부적격으로 당첨이 취소된 경우 적용되는 입주자 선정 제한도 세대원 모두에게 적용되는지?

 

부적격자 입주자 선정 제한은 부적격 당첨자 본인에 대해서만 적용되며, 동일 세대원

에게는 적용되지 않으며 관련 조항은 아래와 같습니다.

주택공급에 관한 규칙 제58조제3항에 의하면 동조 제1항에 따라 당첨이 취소된 자는

공급을 신청하려는 주택의 입주자모집공고일을 기준으로 당첨일부터 다음 각 호의 구분에

따른 지역에서 해당 호에서 정한 기간 동안 다른 분양주택(분양전환공공임대주택을

포함한다)의 입주자로 선정될 수 없도록 규정하고 있습니다.

1. 수도권 : 1년

2. 수도권 외의 지역 : 6개월(투기과열지구 및 청약과열지역은 1년으로 한다)

3. 제1호 및 제2호의 지역 중 위축지역 : 3개월

(예) 청약신청자가 부적격으로 당첨이 취소되어 청약제한을 받고 있는 경우라 하더라도, 배우자가

청약자격을 갖추고 있다면 청약신청 및 당첨 가능

* 부적격 당첨자의 청약 제한은 부적격으로 당첨이 취소된 주택의 공급지역이 아닌, 이후 청약을

신청하려는 주택의 공급지역에 따라 제한기간이 적용됨

 

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본인 및 세대원이 당첨자로 관리되어 제한을 적용받고 있는지 확인할 수 있는 방법은?

 

한국부동산원 청약홈(www.applyhome.co.kr) 홈페이지의 청약자격확인 - 청약제한사항

확인 메뉴에서 확인이 가능합니다.

* 세대구성원 등록 시 세대원의 제한사항도 함께 확인 가능(세대원의 동의 필요)

 

 

 

 

 

주택에 당첨되었으나 개인 사정상 계약을 포기하였는데 이 경우에도 당첨자로 관리되어 제한을 적용받게 되는지?

 

정당당첨자로 관리되고 있는 경우에는 이후 계약체결을 포기하거나 계약을 해지한 경우

에도 주택을 공급받을 기회를 부여받은 것으로 보아 실제 공급계약 체결 여부와 무관하게 당첨자로 관리되며, 청약통장을 사용하여 당첨된 경우 청약통장 재사용이 제한됩

니다.

 

 

 

 

 

 

 

분양전환 공공임대주택을 공급받은 경우에도 당첨자로 관리되는지?

 

「공공주택 특별법 시행령」 제2조제1항제5호에 따른 분양전환 되는 공공임대주택을

공급받은 자는 당첨자로 관리되며, 분양전환 공공임대주택의 경우에는 미분양 받은

주택을 공급받은 경우에도 당첨자로 관리되어 투기과열지구 및 청약과열지역 1순위

제한, 재당첨 제한, 특별공급 횟수제한을 적용받게 됩니다.

* 분양전환 되지 않는 임대주택에 당첨된 경우에는 당첨자로 관리되지 않음

 

 

 

 

미분양 주택을 선착순으로 공급받은 경우에도 당첨자로 관리되는지?

 

미분양 주택(최초공급 주택 수>신청자 수)을 선착순으로 공급받은 경우에는 당첨자로 관리되지 않습니다.

* 분양전환 공공임대주택의 경우 미분양 여부와 무관하게 당첨자로 관리

 

 

 

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무순위 청약에 당첨되어 주택을 공급받은 경우에도 당첨자로 관리되는지?

 

투기과열지구 및 청약과열지역에서 공급되는 무순위 청약*에 당첨된 경우에는 당첨자로

관리되어 재당첨 제한 및 투기과열지구 및 청약과열지역 1순위 제한을 받게 되며,

그 외의 지역에서 당첨된 경우에는 당첨자로 관리되지 않습니다.

* (무순위 청약) 최초 공급 시 경쟁이 발생(최초공급 주택 수≤신청자 수)한 주택에서, 입주자 선정

이후 부적격, 계약해지 등으로 잔여물량이 발생하였으나, 예비입주자 소진, 지위기간 경과로

예비입주자가 없는 경우 공급하는 방법을 말함

 

 

 

도시형 생활주택에 당첨된 경우 당첨자로 관리되는지?

 

도시형 생활주택*에 당첨된 경우에는 당첨자 명단 관리 규정인 「주택공급에 관한 규칙」

제57조를 적용하지 않으므로 당첨자로 관리되지 않습니다.

「주택공급에 관한 규칙」 제3조제2항제9호에 따르면 「주택법」 제2조제20호에 따른

도시형 생활주택으로 건설하는 주택과 도시형 생활주택외의 주택을 하나의 건축물로

함께 건축하는 경우에는 공급규칙 중 제15조, 제16조, 제18조부터 제22조까지, 제32조

제1항, 제59조제2항부터 제5항까지만을 적용하도록 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

 

재개발·재건축 조합원도 당첨자로 관리되는지?

 

「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호 나목에 따르면 “제3조제2항제7호가목에 따른

주택에 대하여 해당 관리처분계획인가일 당시 입주대상자로 확정된 자”는 당첨자로

관리됨에 따라 당첨자 및 당첨자와 동일 세대를 구성하는 세대원은 5년간 투기과열

지구 및 청약과열지역에서 일반공급 청약 시 5년간 일반공급 1순위 자격이 제한되며,

주택건설지역이 투기과열지구인 경우에는 추가로 공급규칙 제54조가 적용되어 5년간

재당첨 제한이 적용되어 다른 분양주택(투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 지역에서

공급되는 민영주택 제외)에 당첨될 수 없습니다.

* 제3조제2항제7호가목 : 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(주거환경개선사업은 제외

한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업, 소규모재건축

사업으로 건설되는 주택으로서 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획 또는 「빈

집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획에 따라 토지등소유자 또

는 조합원에게 공급하는 주택

인가권자는 관리처분계획인가일 당시 입주대상자로 확정된 자의 명단을 지체없이 주택

청약업무수행기관(한국부동산원)에 통지하여야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

재건축조합원으로 조합원 분양이 미정(평형 및 동호수 미확정)인 상태에서도 당첨자에 해당이 되어 1순위 제한을 받게 되는지?

 

「주택공급에 관한 규칙」 제57조제1항에 의하면 사업주체는 당첨자 명단이 확정된 경우

별지 제8호서식에 따라 그 명단을 지체 없이 주택청약업무수행기관(한국부동산원)에

통보하여야 합니다.

 

동호수가 확정되지 않았더라도 확정된 당첨자의 명단을 규칙제57조제1항에 따라 지체

없이 주택청약업무수행기관에 통보하여야 하며, 이 경우 통보서 상의 당첨자 발표일에

당첨된 것으로 봅니다.

 

 

 

 

지역주택조합 조합원도 당첨자로 관리되는지?

 

주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호가목에 따르면 “제3조제2항제5호(지역주택조합이

그 조합원에게 공급하기 위하여 건설하는 주택)에 대하여 사업계획승인일 당시 입주

대상자로 확정된 자”는 당첨자로 관리되며,

당첨자 및 당첨자와 동일 세대를 구성하는 세대원은 투기과열지구 및 청약과열지역에서

국민주택, 민영주택 일반공급 청약시 5년간 1순위 청약이 제한됩니다.

 

 

 

 

관리처분계획인가일 이후 정비사업 입주권, 사업계획승인일 이후 지역주택조합 입주권을 양도받은 자도 당첨자로 관리되는지?

 

정비사업의 경우 관리처분계획인가일 당시 입주대상자로 확정된 자, 지역주택조합의

경우 사업계획승인일 당시 입주대상자로 확정된 자는 당첨자로 관리됩니다.

지역주택조합의 경우에는 변경인가로 조합원이 되었더라도 당첨자로 관리되지 않으나,

정비사업조합의 경우, 토지 등 소유자가 보류지나 체비지 물량을 관리처분계획인가일

이후에 공급받아 시·군·구청장이 주택청약업무수행기관(한국부동산원)에 당첨자로

통보한 자는 당첨자로 관리됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

어떤 경우에 당첨자 명단에서 삭제될 수 있는지?

 

「주택공급에 관한 규칙」 제57조제4항은 당첨자로 선정 또는 확정된 후 당첨자 명단에서

삭제가 가능한 요건에 대해 아래와 같이 규정하고 있습니다.

① 세대주 또는 세대원 중 1인이 취학‧질병‧요양‧근무상 또는 생업상의 사정으로 세대원

전원이 다른 주택건설지역으로 퇴거함으로써 계약을 체결하지 않았거나 해약한 자

② 세대주 및 세대원 전원이 해외로 이주함으로써 계약을 체결하지 않았거나 해약한 자

③ 분양전환공공임대주택을 공급받은 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당하게 된 자

가. 상속으로 인하여 다른 주택을 취득하여 세대원 전원이 해당 주택으로 이주함에

따라 사업주체에게 분양전환공공임대주택을 명도한 자

나. 이혼으로 인하여 분양전환공공임대주택의 입주자로 선정된 지위를 배우자에게 이전한 자

④ 사업주체의 파산, 입주자모집승인 취소 등으로 이미 납부한 입주금을 반환받았거나

해당 주택에 입주할 수 없게 된 자

⑤ 법 제11조, 법 제15조, 「도시 및 주거환경정비법」 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에

관한 특례법」에 따른 사업계획 승인의 취소 또는 조합설립인가, 사업시행계획인가의

취소 등으로 사실상 주택을 공급받을 수 없게 된 자

⑥ 제58조에 따라 당첨이 취소된 부적격 당첨자

⑦ 제55조의2에 따라 부부가 각각 당첨된 경우로서 당첨이 유효하지 않게 된 사람

위 요건에 해당하지 않는 경우에는 당첨자 명단 삭제가 불가하며, 당첨된 이후 ①~③

요건에 해당하게 된 경우 사업주체에게 관련서류를 제출하여 당첨자 명단 삭제를 요청

하여야 하며, 사업주체는 삭제 요건에 해당하는 경우 주택청약업무수행기관(한국부동산

원)에 통보하여 당첨자 명단 삭제를 요청하여야 합니다.

* 정비조합·지역주택조합의 조합원의 경우 ①∼③이 적용되지 않으며, ④~⑤만 적용 가능

또한, ④~⑤의 요건에 해당하는 경우 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수,

또는 분양보증기관이 관련 서류를 첨부하여 한국부동산원에 당첨자 명단 삭제를 요청

하여야 합니다.