조합설립부터 입주까지… 재개발·재건축 전체 절차 총정리

“우리 아파트, 이제 재건축 들어간다던데… 지금 어디쯤일까?”
“조합은 생겼다던데, 분양까지 얼마나 남은 거지?”
재건축·재개발을 둘러싼 대화 속에서 가장 많이 나오는 질문이 바로 **‘지금 무슨 단계냐’**입니다.

하지만 막상 관련 절차를 검색해보면 용어는 어렵고 흐름은 복잡하죠.
오늘은 그런 분들을 위해, 실제 행정 문서를 바탕으로 정리된 ‘4단계 20과정’ 시행절차도를 한눈에 보여드릴게요.

 

 

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🏗️ 재개발·재건축은 이렇게 진행됩니다 (4단계 20과정 요약)

✅ 1단계: [초기 단계] 정비구역 지정까지

1. 정비예정구역 지정
2. 주민설명회 및 공람
3. 정비계획 수립 및 입안
4. 도시계획위원회 심의
5. 정비구역 지정 고시

🔎 핵심 포인트

• 이 단계에선 지자체가 먼저 움직입니다.
• 정비구역으로 지정되어야 이후 모든 절차가 가능합니다.
• 투기수요를 차단하기 위해 지정 시점부터 토지거래허가구역으로 묶이는 경우도 많습니다.
  
  
  
  
  

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✅ 2단계: [주체 확정 단계] 추진위 승인부터 조합 설립까지

1. 추진위원회 승인
2. 조합설립동의서 징구
3. 조합설립인가

🔎 핵심 포인트

• 이때부터 본격적으로 주민들이 사업 주체로 등장합니다.
• 조합이 설립되어야 자금 조달, 설계, 시공사 선정 등의 실질적 행위가 가능해집니다.
• 동의율 요건: 재건축은 75%, 재개발은 50% 이상 필요
  
  
  
  
  

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✅ 3단계: [사업 인가 단계] 본격 사업화

1. 시공자 선정
2. 정비사업전문관리용역 계약
3. 사업시행계획 수립
4. 사업시행인가 신청
5. 사업시행인가 고시

🔎 핵심 포인트

• 이 단계는 ‘그림을 실체화하는 구간’입니다.
• 분양 방식, 이주 시점, 설계 개요, 비용 산정 등 핵심 정보가 포함됩니다.
• 이 고시 이후부턴 ‘철거’, ‘이주’ 등의 물리적 사업이 가능해집니다.

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✅ 4단계: [실행 단계] 이주부터 입주까지

1. 관리처분계획 수립
2. 감정평가 및 분양신청
3. 관리처분계획 인가
4. 이주 및 철거
5. 착공 및 공사
6. 준공인가
7. 입주 및 이전고시

🔎 핵심 포인트

• 관리처분계획 인가 이후에는 조합원 분양자격과 일반분양 분리가 이뤄집니다.
• 철거 → 착공 → 준공 → 입주 → 등기까지 일괄 진행
• 입주 후 조합은 해산되며 사업 종료

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💡 내 집은 지금 어디쯤?

👉 아래 3가지 정보를 확인해보세요:

1. 구청 도시정비과나 정비사업 클린업시스템에서 확인
2. 단지 게시판이나 조합 공지에서 ‘사업단계명’ 체크
3. 실제 사업계획서에 나오는 "OO단계 완료" 문구 확인

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✍️ 마무리 정리

재개발·재건축은 길고 복잡하지만, 절차를 ‘지도처럼’ 알고 있으면 길을 잃지 않습니다.
지금 내 단지가 어느 단계에 있는지만 정확히 알아도,
투자든 실거주든, 판단이 훨씬 명확해집니다.