모아타운, 모아주택, 소규모 재개발, 재건축에 대해 알아보기

 

 

 

 모아타운 관련 용어 

 

▶ 모아타운 : 본 지침을 적용한 서울시 소규모주택정비 관리지역을 모아타운이라 하며,  모아주택이 집단적으로 추진예정인 지역에서 단계별 관리단위 설정을 통해 정비기반 시설 및 공동이용시설을 확충하도록 모아타운 관리계획을 수립함 

 ▶ 모아주택 : 본 지침에 적합하게 계획된 1,500㎡이상 규모의 서울시 소규모주택정비사업을  모아주택이라 함  

 ▶ 거점시설 : 모아타운 내 조성하는 정비기반시설 및 공동이용시설로 도로, 공원, 주차장  등이 있음. 기존의 공원 등 공공시설 부지를 활용하여 조성하거나 거점사업을 통하여 조성 할 수 있으며, 공원+지하 공용주차장의 복합개발을 거점시설 기본 모델로 제시  

 ▶ 슈퍼블록 : 모아타운의 법적 규모가 아닌 실제 생활환경을 기준으로 현황분석을 수행하기  위해 검토범위로 설정한 광역적 범위를 일컬으며, 간선도로로 둘러싸인 15분 이내 도보 이동이 가능한 지역(약 30만㎡ 내외)을 의미함 

 ▶ 주(主) 가로 : 슈퍼블록 내 차량의 원활한 진출입을 위해 설정하는 양방향 교행이 가능한  도로  

 ▶ 보행가로 : 차량 통행을 가급적 배제한 보행위주의 가로 

 ▶ 커뮤니티가로 : 상가 및 공동이용시설 등의 집중적 배치를 유도하여 공동체를 활성화 하는 가로 

● 이 외 본 지침에서 사용하는 용어의 정의는 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」, 「국토의  계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시 및 주거환경정비법」, 「건축법」 및 「도시재생 활성화 및  지원에 관한 특별법」에서 정하는 바에 따름 

 

 

 

 

모아타운이란? 

 

● 그간 저층주거지에서는 가로구역1 단위 또는 개별 건축물 단위로 개선이 이루어져 주차장,  공원, 등 지역 단위의 정비기반시설 및 공동이용시설 확보가 어려워 서울시는 이러한 점을  개선하고자 모아타운을 도입함  

● 모아타운은 ‘소규모주택정비 관리지역’을 지정하는 법정 계획을 통해 법적 · 제도적 효력을  부여하는 동시에 정비기반시설 및 공동이용시설의 확보 및 가로 중심의 디자인 차별성을  강조하는 서울시의 새로운 저층주거지 정비모델로 제시된 주택정책임  

● 모아주택이 집단적으로 추진되는 지역에 대하여 사업 추진 시기를 고려한 단계별 관리단위를  설정하고 부족한 정비기반시설 및 공동이용시설을 확충하도록 관리계획을 수립함  

● 필지 및 가구단위의 개별 주택정비에서 지역 단위로 정비 개념을 확장하여 면적 10만㎡ 미만, 전체 노후도 50% 이상인 지역을 하나의 관리단위로 묶어 중장기적 관리 방향 및  목표를 설정하여 관리계획을 수립함에 따라 모아주택의 계획적 ·효율적 추진을 유도하고 

자 함 

● 모아타운은 면적, 노후도를 충족하고, 정비(예정)구역, 재정비촉진지구 등 시행령 제38조의 2 등에서 제시하는 구역 · 지구에 해당하지 않아야 함  

● 모아타운은 재개발 등 기존의 저층주거지 정비방식과 달리 정비 · 재생 · 존치가 공존하면 서 점진적 개선을 유도한다는 점에서 차별화되며, 이를 고려하여 규제 중심이 아닌 모아주택  활성화 취지에 부합하는 관리계획을 수립하여야 함

 

 

출처 : 서울시 모아타운 관리계획 수립 지침

 

 

 

 

 

소규모 주택 정비 관리지역

 

 

● 소규모주택정비 관리지역이란 노후 · 불량건축물에 해당하는 단독주택 및 공동주택과 신축건축물이 혼재하여 광역적 개발이 곤란한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의  확충을 통하여 소규모주택 정비사업을 계획적 · 효율적으로 추진하기 위하여 ‘소규모주택정비법(제43조의 2)’에 따라 소규모주택정비 관리계획이 승인 · 고시된 지역을 의미함  아

● 소규모주택정비 관리계획은 소규모주택정비사업을 실현할 수 있는 기반을 마련하는 동시에 민간주도 소규모주택정비사업의 체계적 추진을 위하여 지역별 소규모주택정비 활성화를 위한 전략 및 구상에 기반하여 건축물의 밀도 상향을 통한 사업성 확보, 건축규제  완화를 통한 창의적 설계 등이 가능하도록 수립하여야 함  

● 관리계획에 따라 가로주택정비사업 등의 인정기준 완화, 건축규제 완화, 정비기반시설 및  공동이용시설 설치지원 등 특례적용이 가능함 

 

구분			특례사항
사업요건완화	자율주택  정비사업	주민합의체  구성	토지등소유자의 8/10 이상, 토지면적의 2/3 이상의 동의 확보시 주민합의체 구성 가능
		노후 · 불량 건축물 기준	57%이상 ※660㎡이하 공동주택 경과년수 20년
	가로주택 정비사업	가로구역기준	승인 · 고시된 관리계획에 ‘거점사업에 관한 계획’ 및 ‘거점사업 이외의 소규모주택정비사업에 대한 계획’을 포함하는 경우, 도로 및 시설로  둘러싸인 일단의 지역이 아니어도 가능
		사업시행구역 면적 기준 (민간사업 포함)	승인 · 고시된 관리계획에 ‘거점사업에 관한 계획’ 및 ‘거점사업  이외의소규모주택정비사업에 대한 계획’을 포함하는 경우, 2만㎡ 미만
		노후 · 불량 건축물 기준	57%이상 ※660㎡이하 공동주택 경과년수 20년
관리지역특례	지구단위계획 결정(변경) · 고시효과		관리계획에 대한 승인 · 고시가 있은 경우 관리계획 중 지구단위계획에 해당하는 사항은 「국토계획법」에 따른 지구단위계획구역 및 지구단위 계획으로결정 · 고시된 것으로 봄
	용도지역 변경		승인 · 고시된 관리계획에 ‘용도지구 · 용도지역의 지정 및 변경에 관한  계획’이포함된 경우, 관리지역은 다음 각 호의 구분에 따른 지역으로  결정 · 고시된것으로 봄  1. 제1종일반주거지역: 제2종일반주거지역  2. 제2종일반주거지역: 제3종일반주거지역  ※제2종일반주거지역(7층)이 제2종일반주거지역으로 변경시 공공기여 없음
	용적률 완화		모아주택(소규모주택정비사업) 시행으로 공동이용시설을  설치하는경우 해당 지역에 적용되는 용적률에 공동이용시설의 용적률을 더한범위에서 용적률 결정 가능
견축규제완화	대지 내 공지 완화		통합심의를 거쳐 대지 내 공지를 1/2 범위에서 완화 가능 (인접대지경계선 제외)
	인접 대지경계선까지 거리(채광)에 따른 높이제한 완화		15층 이하의 공동주택은 인접대지경계선까지 거리(채광)에 따른 높이제한을 통합심의를 통해 1/2 범위에서 완화 가능
	대지 내 인동간격에 따른 높이 제한 완화		통합심의를 거쳐 건축물 높이의 0.5배까지 건축물 간 간격 완화 가능 완화
	연접한 거점사업 사업시행구역의 통합개발 허용		거점사업은 연접한 사업시행구역을 하나의 사업시행구역으로 통합하여 시행할 수 있으며, 공공임대주택의 임대주택 비율을 전체 사업시행구역의 전부 또는 일부를 대상으로 통합하여 적용 가능
사업시행계획인가 고시에 따른 의제			모아타운 내에서 소규모주택정비사업의 사업시행계획인가를 고시한 때에는 다음 각 호의 관계 법률에 따른 인 · 허가등의 고시 · 공고 등이  있은 것으로 봄  1. 「도시정비법」에 따른 정비계획의 수립 및 변경  2. 「도시재생법」에 따른 도시재생활성화계획의 수립 및 변경
보조 및 융자	정비기반시설 또는 공동이용시설 설치 지원		승인 · 고시된 관리계획에 따라 시장 · 군수등이 정비기반시설 또는 공동이용시설을 설치하는 경우, 국가 또는 시 · 도지사는 설치 비용의  전부 또는일부를 보조하거나 융자 가능  국비 최대 150억원 지원 가능  지방비 최대 226억 원 지원 가능 (시비:구비=7:3)

 

 

모아주택이란?

 

● 모아주택은 모아타운 내에서 이웃한 주택 소유자들이 개별 필지를 모아서 소규모 공동 개발을 통해 양질의 주택을 공급하는 서울시 주택정책임

● 모아주택에 적용 가능한 법적 사업유형은 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모 재건축, 소규모재개발이 있으며, 간선도로변 등 모아주택 사업 추진이 어려운 존치구역은 건축협정 제도를 활용한 공동개발을 권장함

● 소규모주택정비법에서 제시하는 관리지역 내 소규모주택정비사업의 완화요건을 모두 적용할 수 있으며, 이에 추가하여 사업 시행시 높이, 용적률 등 건축 및 도시관리계획 기준을 완화 받을 수 있음

● 모아주택은 부족한 주차 및 녹지공간을 확보하고, 기존 가로활성화를 위한 가로대응형 배치, 가로활성화용도 도입 등을 위해 다음과 같이 ‘사업시행계획 수립 기준’을 설정함

▶ 대지규모 : 1,500㎡이상

▶ 주차장 확보 : 주차장은 지하로 확보하고, 지상은 녹지 등을 설치할 것

▶ 가로대응형 배치계획 : 전면가로에 대응하는 형태를 기본으로 주변 여건 및 경관을 고려한 중정형, 복합형(저층+고층) 등 창의적이고 입체적인 주동 배치 권장

▶ 가로활성화 : 가로활성화가 필요한 주요가로 부분은 대지안의 공지 또는 관리계획 수립시 설정한 건축후퇴선에 맞춰 건축물의 저층부(1층 이상)를 설치하고, 해당 공간에는 근린 생활시설 및 주민공동시설 등을 연도형으로 조성

▶ 보행 편의성 확보 : 보차도가 분리되지 않은 6m 이하 도로에 접하는 사업부지는 부지 내에서 확보되는 대지안의 공지(2~3m)를 활용하여 보도로 제공될 수 있도록 계획

▶ 과도한 옹벽 지양 : 사업부지 레벨은 주변 레벨과 순응되도록 하고, 주변 레벨과 어울리지 않는 무리한 성토 및 옹벽 계획 지양

▶ 기존 가로 유지 방안 : 사업부지내 기존 도로 폐도시 주변 보도(도로)와의 연결 등 도시 구조적인 기능에 지장이 없도록 공공보행통로, 도로입체결정 등 계획

 

출처 : 서울시 모아타운 관리계획 수립 지침

 

 

 

소규모주택정비사업

 

소규모주택정비사업은 저층주거지 정비를 위해 도입한 제도로 ‘소규모주택정비법’에 의거하여 시행하는 사업임
● 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발 사업이 있으며 세부 정의는 다음과 같음
▶ 자율주택정비사업 : 단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업
▶ 가로주택정비사업 : 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업
▶ 소규모재건축사업 : 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업
▶ 소규모재개발사업 : 역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업

 

 

 

건축협정

토지등소유자간 ‘건축법(제77조의4 등)’에 따른 건축협정을 통해 필지단위로 주택을 신축하는 공동개발 사업임

 

 

 

 

 

 

* 본문의 내용은 "서울시 모아타운 관리계획 수립 지침"내 내용임.