“서울 전세 또 오르나?” 6월 전세대란 가능성과 역전세 대처법 총정리

💬 요약 먼저 볼게요!

2022년 계약갱신 청구권으로 눌러 앉았던 전세 세입자들이
2025년 6월부터 한꺼번에 계약 만기 도래 중입니다.
전세 재계약 수요가 급증하면서 서울 주요 지역 전세가격이 다시 오르기 시작했고,
일부 단지는 역전세에서 반전세로 재편되는 양상도 나타나고 있습니다.

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📍 2025년 6월, 전세가격 다시 오르는 이유

전세가격이 다시 들썩이는 배경에는
3년 전(2022년)의 전세시장 구조가 고스란히 작용하고 있습니다.

당시 전세가격이 고점이던 시기,
많은 세입자들이 계약갱신 청구권을 사용해 2년 추가 거주를 선택했습니다.
그 물량이 2025년 6월부터 일제히 만기 도래하면서
서울 도심을 중심으로 전세 재계약 수요가 급증하고 있습니다.

이에 따라 매물 부족, 집주인의 가격 인상 요구가 맞물리며
다시금 전세가 반등세를 보이는 것입니다.

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📈 실제 전세가격 어떻게 바뀌고 있나?

2025년 6월 기준, 서울 주요 지역에서 전세가는 다음과 같은 흐름을 보이고 있습니다:

• 마포구·성동구·용산구: 최근 1개월 평균 전세가격 3~5% 상승
• 노원·강서·관악구 등 중저가 단지: 저점 대비 10% 이상 반등한 단지도 존재
• 반전세 전환 매물 증가: 월세 병행 매물이 늘면서 사실상 전세 공급이 줄고 있음

이는 단순한 일시적 반등이라기보다
전세 수요의 구조적 회귀 + 월세 선호 역전이라는
복합적인 흐름이 작용 중임을 보여줍니다.

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🚨 역전세는 끝났을까?

아직 끝나지 않았습니다.
여전히 다음과 같은 단지에서는 역전세 우려가 남아 있습니다:

• 2021~2022년 고점 전세로 계약한 단지
• 지방권·경기 외곽·준신축 매물 쏠림 지역
• 세대 수 많은 구축 대단지 중 경쟁력 낮은 곳

일부 세입자들은 보증금을 돌려받지 못하거나, 이사 갈 곳이 없어 반전세 전환을 택하는 사례도 증가하고 있습니다.

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💡 지금 세입자와 집주인이 해야 할 선택

▶ 세입자라면

1. 재계약 시 ‘시장 전세가’보다 싸게 묶여있다면, 갱신보단 퇴거도 검토
2. 전세자금대출 한도 체크: 금리 및 LTV 확인 필수
3. 보증금 반환 보증보험 가입 여부 확인

▶ 집주인이라면

1. 전세금 반환 자금 미리 확보
2. 매매 전환 or 반전세 전환 검토
3. 전세 매물 시세 선도할 수 있는 입지·조건 확보

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📌 향후 흐름 정리

• 2025년 6~9월: 전세 재계약 물량 집중 → 가격 상승 압력 지속
• 10월 이후: 매물 증가 + 매매 회복 여부에 따라 안정세 가능성
• 장기적으로는 월세 전환 가속 + 전세 소멸 구조에 가까워질 수 있음