재정비촉진사업에 대해 알아보자 (목적, 정의, 결정절차, 변경절차, 운영기준 등)

* 출처 : 서울특별시 주택분야

 

 

1. 재정비촉진 사업이란

 

가. 목적

도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선, 기반시설 확충, 도시 기능의 회복을 위해 광역적으로 계획하여 체계적이고 효율적으로 사업 추진하여 도시의 균형발전 도모 및 국민의 삶의 질(質) 제고 (도시재정비법 제1조)

 

 

나. 정의

「도시재정비법」에 따라 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 재정비촉진지구 안에서 시행되는 다음 각 사업

 

1) 「도시정비법」에 따른 정비사업

2) 「소규모주택정비법」에 따른 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업

2) 「도시개발법」에 따른 도시개발사업

3) 「전통시장법」에 의한 시장정비사업

4) 「국토계획법」에 의한 도시·군계획시설사업

 

 

다. 도입배경

 

재정비촉진사업(일명 뉴타운사업)은 2002년도에 서울시가 강남·북의 지역균형발전을 위해 도입한 생활권대상의 광역적·종합적인 도시정비 수법으로 공공부문에서 먼저 종합개발계획을 수립한 후 구역 내 개별지구는 민간이 중심이 되어 재개발이나 재건축사업 등을 적용하여 추진하는 방식. 2005년도에「도시재정비법」이 제정되어 재정비촉진사업은 정비사업 외에 도시개발사업, 시장정비사업 등 다종 다수의 사업을 하나의 광역사업으로 연계하여 개발함으로써 기반시설을 효율적으로 확보·배치하고 도시의 균형발전을 도모하는 새로운 개념의 기성시가지 정비방식으로 자리 잡음

 

 

라. 사업의 시행

 

재정비촉진사업은 「도시재정비법」에 따라 시행하되 동 법령에서 규정하지 아니한 사항에 대하여는 당해 구역별 사업 관계 법률에 따라 시행(도시재정비법 제3조제2항)

 

 

 

2. 행정절차

 

가. 재정비촉진지구 지정(변경) 절차

 

 

 

 

 

 

나. 재정비촉진계획 결정(변경) 절차

 

 

 

 

 

3. 운영 기준

 

 

가. 재정비촉진지구 건축물 용도에 관한 운영기준

 

구분	내용
상업	주거90% (주거·오피스텔 80%+공공주택10%) + 비주거 10% 이상  주거용으로 사용되는 부분의 용적률 400% 이상  - 전체 연면적의 10%를 공공주택으로 건설
준주거	주거95%(주거85%+공공주택10%) + 비주거 5% 이상  전체 연면적의 10%를 공공주택으로 건설  •용적률 400%를 초과하는 증가용적률의 1/2이상을 공공주택으로 확보하는 경우 500%까지 가능

 

 

 

 

나. 주요내용 

 

 적용대상: 재정비촉진사업(지구단위계획 등으로 지정된 재정비촉진구역 포함) 

※ 존치관리구역 지구단위계획은 지구단위계획 수립지침 등 관계규정에 따름 

 

원칙 

- 기 결정된 재정비촉진계획은 인정하되, 용적률을 10% 이상 변경하거나, 

도시계획조례에 따라 재정비촉진계획을 변경하고자 하는 경우 운영기준 적용 

- 당해 운영기준을 적용 원칙으로 하되, 구역별 특성에 따라 도시재정비위원회에서 최종 결정 

▶지역여건을 고려하여 저층부(지상)의 비주거 용도 비율을 결정 

[상업지역: 전체 연면적의 10%이상, 준주거지역: 지상층 연면적의 5%이상] 

▶1층은 비주거 용도로 계획하되, 가로와 접하는 지역은 가로활성화 계획 수립 

비주거 용도 : 오피스텔등 준주택 및 생활형 숙박시설은 제외 

1층 가로활성화 용도는 1층 바닥면적의 2분 1이상 설치하되, 도로의 전면부에 설치

 

 

 

 비주거 의무비율 완화에 따른 주택 건립규모 

국민주택규모 이하의 주택으로 건설(전용면적 85m2 이하) 

※공공주택 평형 및 유형은 공공주택 공급 사전검토를 통해 결정 

 

 

 공공주택 건설에 관한 사항 

- 공공주택 확보는 본 세부 운영기준 적용을 원칙(위원회 심의기준)으로 하되, 공공 

주택 건설 비율은 구역별 특성을 고려하여 도시재정비위원회에서 최종 결정 

▶본 기준은 비주거 의무비율을 20%→10%로 완화하는 사항으로 당초 주거용도가 없는 구역 

등에 대하여는 위원회에서 심도 있는 논의를 통하여 조정 가능 

▶ 용도지역이 상업지역과 준주거가 혼재되어 있는 경우 용도지역별 면적비율에 따라 개별 적용 

▶오피스텔 등 준주택 및 생활형 숙박시설은 비주거 용도에서 제외됨을 고시문에 명시 

공공주택은 표준건축비 매입 및 부속토지는 기부채납 

▶ 단, 준주거지역의 법적 임대주택 의무비율(주택전체세대수의 15%) 적용에 대하여는 도시 

및 주거환경정비법 등 관련규정의 재개발임대주택 건설방법 및 인수절차 등에 따름 

 

 

【상업지역] 

ᄋ 전체 연면적의 10% 이상 공공주택 확보 

- 단, '18. 2. 9. 이전에 사업시행인가를 신청한 구역은 종전 조례 규정에 따른 "임대 

주택 의무비율과 현 운영기준에 따른 "전체면적의 10%" 중 큰 연면적 이상 적용 

 

 

[준주거지역] 

ᄋ 전체 연면적의 10% 이상 공공주택 확보 

ᄋ 준주거지역에서의 “주택 전체 세대수” 및 “용적률(지상층)" 산정 시 증가용적률에 

따른 부분 제외 

※ 재개발사업의 임대주택 의무비율 규정)과 본 운영기준에 따른 공공주택 확보 

기준 중 큰 연면적 이상 임대주택 확보 

 

 

 

다. 변경절차

촉진계획변경제안 (시행자)

주민공람 (자치구)

구의회의견청취  (자치구)

공청회  (자치구)

재정비위원회심의  (시)

변경결정고시  (시)