서울시 오피스텔 발코니 설치기준 가이드라인에 대해 알아보자(24년 2월 개정)

 

 

서울시 오피스텔 발코니 설치기준 가이드라인 설명자료

 

1. 추진 경과

ㅇ ’20.11.09. : ‘서울시 주택 외 발코니 설치기준’ 방침 수립
- 주택 외 발코니 설치기준 마련 ☞ 해당 기준에서 오피스텔은 제외
ㅇ ’24.02.23. :「오피스텔 건축기준」개정(국토부 고시 2024-104호)
- 발코니 설치 금지 조항을 삭제하여 설치 가능토록 개정
ㅇ ’24.03.28. : ‘건축물 심의기준 개정(안)’ 계획 방침 수립
- ‘건축물 심의기준’내 발코니계 획을 오피스텔도 적용 할 수 있도록 개정

 

 

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2. 적용 범위 및 시점

ㅇ 적용범위 : 서울시 행정구역 안의 오피스텔 용도로서, 건축법 제11조
에 따라 서울특별시장 및 자치구청장 허가대상인 건축물
ㅇ 적용시점 : 건축 허가 신청시 또는 허가를 위한 시·구 건축심의 신청 시부터 적용

 

 

3. 가이드라인 기본방향

ㅇ 가이드라인은 ‘서울시 주택 외 발코니 설치기준’ 및 ‘건축물 심의기준’
제23조(발코니 및 벽면율)의 내용을 포함하고, 기준에서 정하지 않은
사항은 가이드라인에서 별도로 규정함
ㅇ 발코니 본연의 기능을 유지하기 위해 발코니 확장은 불가함
ㅇ 가이드라인을 준수하되, 강화 및 완화사항은 건축위원회에서 결정

 

 

 

4. 세부기준 내용 <세부내용 가이드라인 참고>

ㅇ 설치계획 : 발코니 내부 공간화 및 발코니 설치비율, 발코니 폭
ㅇ 안전기준 : 안전을 고려한 발코니 설치범위, 난간·방범 시설 등의 안전장치
ㅇ 설비 및 구조 : 유지관리 및 미관을 고려한 설비 및 구조방식

 

 

 

 

 

 

 

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5. 세부내용 가이드라인

 

1. 발코니 내부 공간화 및 확장

 

기존 공동주택에서 허용되던 확장형 발코니는 불허한다.

 

발코니 설치의 본래 목적을 구현할 수 있는 형태 및 구조로 설계해야 한다.

 

각 구획별 발코니를 설치하는 경우 외기에 개방된 노대 형태로 설치한다.

 

발코니는 건축물의 주된 구조를 담당하는 외벽 및 기둥 등에 부가적으로 설치한다.

 

발코니의 실내화를 위한 창호 설치를 금지한다.(직상부 슬래브까지 연결된 밀폐형 금지)

출처 : 서울시 오피스텔 발코니 설치기준 가이드라인 붙임자료

 

 

2. 전용면적 대비 발코니 설치비율

 

각 호실 평면에서 전용면적 대비 발코니 설치비율은 다음과 같다. 다만, 발코니 확장이 불가능한 오픈 발코니인 경우와 우수디자인 건축물로 인정받은 경우에는 위원회에서 완화할 수 있다.
① 호실 전용면적 85㎡ 이상은 25% 이하
② 호실 전용면적 60㎡ 이상 85㎡미만은 30% 이하

 

 

 

 

3. 벽면길이 대비 발코니 삭제비율

 

각 호실별 각 외부 벽면 길이의 30% 이내 또는 발코니가 설치되는 벽면의 전체면적(계단실 등 공용부분의 면적은 제외한다)의 30% 이내는 발코니 설치를 지양한다.(전용면적 60㎡ 미만인 경우는 제외) 
다만, 발코니의 본기능을 충실히 디자인에 반영하였다고 위원회가 인정하는 때에는 ‘서울특별시 건축물 심의기준’ 별표6에 따라 호실별 각 외부 벽면길이 대비 발코니 삭제 비율을 차등하여 적용할 수 있다.

 

 

 

4. 발코니 폭

 

발코니 유효폭은 인체 치수 및 공간 활용 범위 등을 고려하여 0.8m 이상으로 한다.
단, 실외기 설치를 위한 별도의 공간은 예외로 한다.

 

출처 : 서울시 오피스텔 발코니 설치기준 가이드라인 붙임자료

 

 

 

 

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5. 설치 범위

 

추락 및 낙하물 방지 등의 안전을 고려하여 지상 3층 이상 20층 이하에서만 적용한다.
다만 건축위원회 심의를 거쳐 조화롭고 창의적인 건축디자인을 계획하여 미관·구조·방화·안전 등에 지장이 없다고 인정하는 경우에는 완화하여 적용할 수 있다.

 

 

 

 

6. 안전장치

 

난간의 유효높이는 1.5m 이상으로 하고 강풍 등 풍압에 안전한 구조로 하며 경관을
고려하여 유리난간(강화유리)의 사용을 권장한다

 

저층세대(3층 이하) 및 최상층 세대 발코니에는 침입 감지장치를 설치하도록 권장하며,
저층 세대의 발코니에는 밟고 침입할 수 있는 구조물 및 자연물이 없도록 계획한다.

 

인접세대간 발코니가 접한 경우 침입 방지를 위한 설비 등의 설치를 권장한다.

 

출처 : 서울시 오피스텔 발코니 설치기준 가이드라인 붙임자료

 

 

 

7. 설비관련

 

도시 미관을 고려하여 냉방설비의 배기장치(실외기) 노출을 지양한다.

 

발코니에 빗물 등이 흐르지 않도록 우수배관을 계획하여야 하며, 미관을 고려하여
외부 에서 우수배관이 보이지 않도록 설치한다.

 

출처 : 서울시 오피스텔 발코니 설치기준 가이드라인 붙임자료

 

 

 

 

 

8. 구조관련

 

발코니 구조 변경시(설계변경 등) 건축구조기술사의 확인서를 변경도서에 첨부한다.