중개보수
1) 정의
개업공인중개사는 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효· 취소 또는 해제된 경우을 제외하고 중개의뢰인에게 소정의 보수를 받을 수 있습 니다. 중개보수는 주택의 중개보수요율과 주택이외의 중개보수요율, 오피스텔 중개 보수요율로 분류할 수 있습니다.
2) 법령의 정의
제32조(중개보수 등)
①개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로 부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하 다.
②개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 제25조제1항에 따른 중개대상물의 권리 관계 등의 확인 또는 제31조에 따른 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다.
③제1항에 따른 보수의 지급시기는 대통령령으로 정한다.
④주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 보수와 제2항 에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다)의 조례로 정 하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.
■ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성한 후 거래당사자간 의 사유로 계약 해지 시 중개보수를 받을 수 있을까요?
□ 개업공인중개사가 중개가 완성되어 거래계약서를 작성한 후 거래당사자간의 사유로 계약 해지 시에는 개업공인중개사의 고의 또는 과실이 없는 경우 중개의 뢰인으로부터 소정의 보수를 받을 수 있습니다.
■ 임대차계약의 만기가 도래하기 전에 임차인의 사정으로 퇴거하고자합니다. 이 경우 중개보수는 계약기간을 지키지 못한 임차인이 부담해야합니까?
□ 중개대상물에 대한 임대에 관한 중개계약은 중개의뢰인과 공인중개사사이에 중개대상물의 임대차의 중개행위와 임대차거래계약의 성립에 대한 중개보수의 지 급을 의무로 하는 청약과 승낙의 합치로 이루어지는 것이며, 중개의뢰인 권한, 중 개대상물 확인·설명의무, 중개보수를 쌍방으로 받는 점 등을 고려하면, 임대차의 경우 임대인, 새로운 임차인이 중개의뢰인이며, 전임차인은 중개의뢰인 범위에 포함 되지 않습니다. 다만, 임대인과 전임차인의 별도 협의가 있으면, 협의를 따르면 될 것입니다.(법제처 법령해석 09-0384 참조)
■ 계약금의 일부인 가계약금을 입금 받고 계약서 작성 전에 거래당사자간의 사유로 계약해제 시 중개보수를 지급해야 하는지?
□ 거래당사자간에 거래계약서가 작성되지 아니한 채 가계약금을 수수한 것만으로 는 중개가 완성된 것으로 볼 수 없으므로 개업공인중개사는 원칙적으로 중개의뢰 인으로부터 중개보수를 받을 수 없습니다. 다만, 개업공인중개사가 계약의 성립에 결정적인 역할을 했음에도 중개행위가 개업공인중개사의 책임 없는 사유로 중단되 어 최종적인 계약서 작성등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사유가 있는 경우 에는 신의성실 원칙에 기하여 개업공인중개사가 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어 진 중개행위의 정도에 상응하는 중개보수를 청구할 권리가 있다는 판결이 있습니다(대법원 2007다12432).
■ 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 중개보수의 일부 또는 전부를 감면해 주어도 될까요?
□ 공인중개사법으로 규정된 중개보수의 한도 내에서 중개보수를 일부 또는 감 면하여 중개계약을 체결하고, 해당내용으로 중개보수를 지급 받는다고 해서 법 위반사항으로 볼 수 없습니다.
■ 동·호수 추첨이 완료되어 입주가 가능한 아파트의 분양권을 거래하고자 합니다. 중개계약 시 거래금액을 산정하는 기준이 무엇입니까?
□ 당해아파트가 사용승인을 받고 입주가 가능한 상태라면 이미 완성된 건물이므 로 현 상태의 거래가격전체를 중개보수 산정기준으로 보아야할 것으로 사료되나, 건물이 준공되었음에도 불구하고 중도금, 잔금을 납부하지 않아 분양권상태의 권리 를 거래하는 경우에는 거래당사자가 거래당시 수수하게 되는 총대금을 거래가액으 로 중개보수 산정합니다(대법원 2004도62).
■ 재개발입주권을 거래할 때 중개보수 산정 시 이주비를 포함하면 될까요?
□ 이주비란 재개발 또는 재건축 시행사가 재개발(재건축) 대상지역의 토지상의 가옥 소유주의 안정적인 이주를 위해 대여해주는 일종의 대여금을 말하므로 공인중개사법 또는 판례(분양권)상의 “중개대상물”이라고 볼 수 없기 때문에 이 주비의 승계여부와 관계없이 중개보수 계산에는 포함되지 않습니다.
■ 분양권 거래 시 마이너스 프리미엄으로 매매계약을 체결했습니다. 거래가액 산정 시 마이너스 프리미엄을 적용하는 방식은 무엇일까요?
□ 프리미엄이란 웃돈 등을 의미하므로 마이너스가 되면 프리미엄이라 할 수 없 을 것이고, 분양권 중개보수는 프리미엄이(‘0’) 없는 현재까지 불입한 금액이 중 개보수의 거래가액이 됩니다.
■ 중개보수 산정 시 건축물의 용도를 보는 기준이 무엇입니까?
□ 중개보수 산정시에 건축물의 용도는 건축물대장상의 용도이며, 건축물대장상 의 용도와 실제용도가 다른 경우에 중개보수 적용기준은 건축물대장상의 용도로 적용합니다.
■ 생활숙박시설을 중개하는 경우에 중개보수는 주택의 중개보수를 적용합니까?
□ 건축법상 용도가 생활숙박시설일 경우, 주택외의 중개보수요율을 적용합니다.
■ 오피스텔을 주거용으로 사용 중입니다. 중개보수 요율이 궁금합니다.
□ 공인중개사법 시행규칙 제20조제4항에 따라 적용대상에 해당되면, 오피스텔 중 개보수 요율을 적용합니다. 적용대상에 해당하려면 전용면적 85제곱미터이하이면서 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식부엌, 전용수세식화장실, 목욕시설을 모두 갖 춘 경우에는 매매·교환은 1천분의 5(상한요율), 임대차등은 1천분의 4(상한요율)를 적용합니다. 다만, 그 외의 경우에는 1천분의 9이내에서 중개의뢰인과 개업공인중 개사 협의하여 요율을 결정합니다.
■ 공인중개사법상 중개보수 청구권은 거래계약서가 작성되어 중개가 완성되 어야 생긴다고 하던데, 관련 근거가 있는지?
□ 법 제25조 및 제32조에 따라 개업공인중개사는 중개를 의뢰받았을 경우 중개 가 완성되기 전에 당해 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인 에게 성실, 정확하게 중개대상물에 대한 사항을 설명하여야 하고, 중개가 완성되 어 거래계약서를 작성하는 때에 중개대상물 확인설명서와 공제증서를 교부하고 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받게 됩니다. 판례(부산지법, 2005나10743)에 따르면 ‘원칙적으로 중개업자는 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약 체결까지 완료되어야 비로소 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있는 것이 나, 다만 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개행위가 그 의 책임 없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 규정 취 지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 볼 때 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다’ 라고 판결하고 있음을 알려드립니다.
■ 분양권 매매 시 양도소득세를 매수자가 부담하기로 한 경우 중개보수 산정 방식은?
□ 분양권 매매를 중개한 경우, 거래당시의 재산적 가치를 고려하여 거래가액을 정하고 있어, 분양권 매매시 중개보수 계산의 거래가액이라 함은 당사자가 거래 당시 수수하게 되는 총 대금(즉, 통상적으로 계약금, 계약당시 기 납부한 중도금 (융자금 포함), 프리미엄을 합한 금액)을 거래가액으로 하여 해당 시도에서 정한 해당 중개보수 요율을 적용(대법원판례 2004도62 참조)하도록 하고 있으며, 이는 실제로 거래되는 금액에 대해서 중개보수를 산정하도록 한 것으로, 전체 분양금 액이 아닌 당사자가 거래당시 수수하게 되는 거래금액에 대해서 중개보수를 계 산하여야 할 것으로 판단됩니다.
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