공인중개사 손해배상책임의 보장 관련 질의회신 모음

 

 

 

손해배상책임의 보장

 

■  정의 

 

개업공인중개사는 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재 산상의 손해를 끼치게 되면 손해배상책임을 지며, 손해배상책임을 보장하기위해 보증보험 또는 공제 또는 공탁을 하여야합니다. 중개가 완성된 때에는 거래당사 자에게 손해배상책임의 보장을 설명하고, 공제증서를 교부해야합니다. 

 

■  법령의 정의 

 

제30조(손해배상책임의 보장)

 

①개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손 해를 배상할 책임이 있다. 

②개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공 함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게

한 때에는 그 손해를 배상 할 책임이 있다. 

③개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항에 따른 손해배상책임 을 보장하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조에 따 른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. 

④제3항에 따라 공탁한 공탁금은 개업공인중개사가 폐업 또는 사망한 날부터 3 년 이내에는 이를 회수할 수 없다. 

⑤개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장 에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증 서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. 

1. 보장금액 

2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지

3. 보장기간

 

 

 

 

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■ 다가구주택에 임대차계약을 중개하면서, 기존 임차인의 임차보증금이나 임대차의 시기와 종기에 대한 내용을 설명 받지 못해 전세보증금을 반환 받지 못한 임차인이 개업공인중개사를 상대로 손해배상이 가능할까요?

 

□ 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에 게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임 대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있습니다. 그러므로 개업공인중개사가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산 상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책 임이 있습니다(대법원 2011다63857 참조). 

 

 

 

 

 

■  개업공인중개사가 중개대상물 확인·설명 시 난방상태에 대해 중개의뢰인에 게 정확하게 설명하지 않음으로 인해 발생된 손해가 있는 경우에 개업공인중 개사에게 손해배상책임을 물을 수 있을까요?

□ 개업공인중개사가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당 사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있으 나, 개업공인중개사로부터 손해를 배상받기 위해서는 거래 당시 개업공인중개사 에게 고의 또는 과실이 있었음을 입증하여야 합니다. 중개의뢰인이 중개를 의뢰 할 당시 개업공인중개사가 건축물상태의 하자를 알고 있었거나 확인할 수 있었 음에도 이를 중개의뢰인에게 정확하게 확인·설명하지 않았다면 개업공인중개사 에게 확인·설명의무 위반을 사유로 그 책임을 물을 수 있을 것입니다. 

 

 

 

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■  개업공인중개사는 손해상책임을 보장하기 위하여 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야하는 ‘업무를 개시 전까지’의 기준이 궁금합니다.

 

□ “업무를 개시하기 전”이란 보증보험을 가입하여야 중개사무소 등록증이 교부되어 업무가 가능한 것임을 감안하면, 최초 개설 등록하는 때와 폐업하고 재등 록하는 때 그리고 휴업하여 업무를 재개하는 때 모두 포함됩니다. 

 

 

 

 

 

 

 

■  공제증서는 앞면만 거래당사자에게 교부하면 될까요?

□ 공제증서는 앞,뒷면 모두 교부해야하나 위반사실 판단은 등록관청인 지자체에 서 판단할 사항입니다. 

 

 

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■  법 제30조 및 시행령 제24조에 따른 손해보상책임 가입시, 법인과 별도로 분사무소는 1억원 이상을 가입하여야 하는지, 법인 금액을 증액하는 것인지 (결혼중개업법의 분사무소는 법인 손해배상책임 금액을 증액하는 방식임)

 

□ 공인중개사법 제30조 및 같은 법 시행령 제24조에 따라 개업공인중개사는 보 증보험 또는 공제에 가입하여야 하고, 법인인 경우 2억원 이상의 금액을 설정하 여야 하며 분사무소를 두는 경우에는 분사무소마다 1억원 이상을 추가로 설정하 여야 합니다. 결혼중개업법의 분사무소는 공인중개사법의 분사무소와 달리 분사 무소의 영업정지 사유 발생시 법인 전체의 영업 정지로 해석하고 있으며(법제처 법령해석 12-0554), 공인중개사법 상 분사무소는 중개행위가 완성되기 전 작성하 는 확인.설명서 및 계약서에 분사무소의 책임자가 서명하도록 규정하고 있으나 결혼중개업법 상 분사무소는 관련 조문이 없는 것으로 보아 법인 대표의 날인이 필요한 것으로 해석할 수 있습니다(여성가족부 다문화가족과, 02-2100-6370). 따 라서 공인중개사법과 결혼중개업법 상 분사무소의 책임, 한계 등의 차이점을 볼 때 법인의 손해배상책임 금액과 분사무소의 손해배상책임 금액은 별도로 보아야 합니다.